Immer wieder hört man von einem der „Immobilien Millionäre“ „Jeder kann mit Immobilienvermögen reich werden“. Doch gibt es vielleicht eine große Lüge Immobilieninvestoren? Es werden Zahlen durch die Luft geschmissen, doch stimmt das alles?
Die große Lüge der Immobilieninvestoren!
Seit Jahren investiere ich selbst in Immobilien und habe damit einiges aus der Praxis gelernt. Schon davor habe ich angefangen mich mit Wirtschaft, Geld und Finanzen zu befassen. Das war auch mein Grund 2014 einen Blog zu starten. Damals ging es darum Mythen, Lügen und anderes zu entlarven. Doch in letzter Zeit stelle ich immer wieder fest, dass viele die Gesetze der Wirtschaft außer Kraft setzen wollen, zumindest verkaufen sie es so.
Tausende Millionäre!
Ich habe in den letzten Jahren viele Millionäre kennen gelernt, zum einen waren es Mandanten in der Kanzlei, in der ich arbeite, aber auch völlig fremde, die zuerst unscheinbar wirken. Das waren Einkommensmillionäre, Vermögensmillionäre, Glücksmillionäre, aber immer wieder auch mal Möchtegern Millionäre. Die ersten drei Millionäre haben am Ende wirklich eine Million oder mehr. Die Gruppe, um die es jetzt geht sind die Möchtegern Millionäre.
Möchtegern Millionäre rechnen sich das Leben schön. Die klassische Weise der Berechnung ist, man hat Vermögen und zieht davon die Schulden ab. Wenn du damit über eine Million kommst, dann herzlichen Glückwunsch. Du bist Millionär. Bei einer so einfachen Rechnung möchte man meinen, dass da nichts schief gehen kann. Doch die Realität ist das etwas anders.
Umsatzmillionär!
Durch das Internet haben sich aber die Grundrechenarten und das Verständnis dafür stark geändert. So kommt es immer häufiger vor, dass Menschen, die reine Umsatzmillionäre sind, sich als Millionäre darstellen. Häufig erscheint diese Vorgehensweise natürlich bei Menschen mit hohen Umsätzen. Klassisch sind hier Autohändler, Immobilienmakler oder auch andere Händler im Bunde. Der Umsatz liegt damit nahe oder etwas über eine Million. Damit sind sie ja Millionär oder?
Nein, Millionär hat nichts mit deinem Umsatz zu tun, sondern damit was am Ende übrig bleibt. Wenn dein Gewinn über eine Million ist, dann herzlich Glückwunsch du bist Einkommensmillionär. Aber dein Umsatz ist dabei völlig egal. Wobei ich das mit dem Umsatzmillionär noch verstehen kann. Schließlich ist das für einen Unternehmer eine besondere Marke, wenn man das erste Mal die eine Million Umsatz überschreitet. Dann kann man schon auf sich stolz sein. Aber im Endeffekt ist man kein Millionär.
Schuldenmillionär!
Was ich aber immer häufiger in Foren, Vorträge und Gespräche mitbekomme sind die Schuldenmillionäre. Das Problem an dieser Gattung ist, sie sind brandgefährlich und dass manchmal nicht nur für sich selbst. Das liegt vor allem daran, dass durch den Immobilienboom in den letzten Jahren die Schulden bei einer Investition konstant oder durch Tilgung gefallen sind, die Preise für Immobilien aber gestiegen sind. Damit hatte man sowohl ein Sinken der Schulen und gleichzeitig eine Steigerung der Immobilienwertes. Das hat für viele zur Folge, dass sie sich die Welt schön rechnen und mit Buchgewinnen hausieren gehen. Hier gibt es zwei Beispiele.
Das erste Beispiel ist nachvollziehbar, man zieht das Delta, also Schulden abzüglich potenziellen Verkaufspreises und damit hat man das Nettovermögen. Gegen diese Berechnung ist am Ende auch nichts einzuwenden. Gefährlich wird es dann, wenn man dieses Delta nachfinanziert und damit „Geld aus einem imaginären Wert schafft“. Dieser Fall wird in den letzten Monaten immer wieder vorgeschlagen, um eine Finanzierung oder Nachbeleihung durchzuführen. Für Reparaturen wäre das auch noch teilweise nachvollziehbar, für den privaten Konsum ist das aber verrückt.
Der zweite Vorgang ist dann das, was man leider am häufigsten erlebt. Diese Form ist hauptsächlich auf ein „kaputtes“ Ego zurückzuführen und deswegen sollte man dieser Person auch nur ein lächeln schenken. Die Person hatte eine Million als Investment für die Immobilien, das Ganze wurde über eine Million Fremdkapital finanziert und damit ist man ja Millionär, oder? Natürlich nicht, sondern man hat gar kein Vermögen, da der Wert Null ist.
Der häufigste Fall ist, dass diese Berechnung oft angewendet wird um Leute zu blenden. Damit werden Produkte, Seminare und anderes verkauft. Aber Millionäre sind das nicht. Wenn man sagt, dass man ein Portfolio von einer Million hat, dann klingt das natürlich super. Das aber demgegenüber eine Million an Schulden steht, wird verschwiegen. Ich spreche diesen Fall deswegen an, weil viele in dieser Branche wirklich ständig nachbeleihen und damit am Ende immer mehr Schulden haben.
Scheinmillionäre!
Eine Gattung, die sehr selten vorkommt, aber auch öfter mal damit angibt, sind natürlich die Scheinmillionäre. Diese können sich entweder kaum etwas leisten und müssen das kompensieren oder es wird über Konsumkredite finanziert.
Auf dem Boden bleiben!
An sich ist das nicht schlimm, wenn man diese Kalkulationen für sich selbst macht. Es ist eben nur dumm und gefährlich. Die Bank hat am Ende die Pfandrechte und der ist es egal, ob die Immobilie jetzt eine Million oder 500.000 € Wert ist. Die Bank will das die Schulden bedient werden. In diesem Zusammenhang habe ich es auch schon erlebt, dass Immobilien für teilweise den halben Wert von der Bank versteigert wurden. Damit konnte der Schuldner nicht einmal mehr das Delta retten. Du solltest dir daher auch immer bewusst sein, dass eine Spekulation und Investition mit Immobilien auch schief gehen kann. Mit Blick auf das große Volumen und den potenziellen Gewinnen sollte man immer vorsichtig sein.
Am Ende kann ich dir nur sagen, lass dich nicht verarschen. Die meisten Menschen im Immobilienbereich sind Schuldenmillionäre und keine Nettomillionäre. Deswegen lass dir nichts verkaufen von jemandem der diese Rechnung nicht richtig kann.
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