Immobilie im Ausland erwerben

In Deutschland boomt der Immobilienmarkt. Was denken da viele Investoren? – Dann geh’n wir doch ins Ausland. Wie sieht es aus, wenn du eine Immobilie im Ausland erwirbst. Musst du dann darauf Steuern in Deutschland zahlen? Das erfährst du in diesem Artikel.

Wenn wir als deutsche Investoren überlegen: Okay, beim Aktienmarkt ist es relativ leicht – du kaufst hier einfach Aktien über eine Börse und investierst in ein Unternehmen, z.B. in Amerika. Hier gelten dieselben Regelungen wie bei einer deutschen Aktiengesellschaft, d. h. du zahlst 0-25 % Kapitalertragsteuer.

Doch wie ist das, wenn du eine Immobilie im Ausland erwirbst? Musst du dann bei der Vermietung darauf Steuern in Deutschland zahlen oder nicht? Die kurze Antwort ist im Grunde: nein. Wenn man nach dem OECD-Musterabkommen geht, musst du in dem Fall in Deutschland keine Steuern auf die Gewinne aus der Vermietung einer ausländischen Immobilie zahlen. In den meisten Fällen gilt hier das sog. Lageprinzip. Das bedeutet, in dem Land, in dem die Immobilie liegt, musst du Steuern für die Gewinne zahlen. Das gilt für die Vermietung als auch für die Veräußerung.

In bestimmten Fällen kann es aber auch so sein, dass es kein Doppelbesteuerungsabkommen gibt und du dementsprechend in Deutschland doch Steuern zahlen musst. Dann wäre es unter dem Progressionsvorbehalt miteinzubeziehen. Grundsätzlich ist es so: Wenn ein Land ein Doppelbesteuerungsabkommen hat und die Besteuerung in Deutschland ausgeschlossen ist, zahlst du in Deutschland keine Steuern.

Ich liste dir hier ein paar Länder auf, in denen du als deutscher Investor investieren kannst und in Deutschland dafür keine Steuern zahlen musst:

  • Österreich
  • Holland
  • Tschechien
  • Frankreich
  • Polen
  • Spanien
  • Amerika

Aber – wichtiger Punkt – du darfst nicht vergessen, dass du dann natürlich im anderen Land Steuern zahlen musst. Wenn du im Ausland investierst, musst du dir vermutlich einen ausländischen Steuerberater holen, der sich dort auskennt. Du kannst das Ganze dann nämlich nicht mehr nach deutschen Prinzipien steuerlich geltend machen, weil dort das ausländische Steuerrecht gilt. Z.B. kann es sein, dass die AfA dort nicht über 50 Jahre läuft, sondern nur über 20 Jahre. Dann könntest du den Gebäudewert über 20 Jahre absetzen. Das sind solche Feinheiten, die du mit einem ausländischen Steuerberater klären musst.

Kurzes Fazit: Wenn du eine Immobilie im Ausland erwirbst, diese dort vermietest, musst du im Normalfall in Deutschland keine Steuern zahlen. Wichtig ist, dass du vorher schaust, wie es im Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und dem jeweiligen Land geregelt ist, ob es überhaupt ein Doppelbesteuerungsabkommen gibt, und wenn nicht, ist es wieder ein anderer Fall.

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Bildquelle: Pixabay

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