Steuern sparen mit Denkmalschutz-Immobilie für Vermieter – Steuern mit Kopf

Auf Steuern mit Kopf erklärt Steuerberater Roland Elias das Steuerrecht in Deutschland für jeden und ganz einfach. Wie du als Vermieter einer Denkmalschutz-Immobilie Steuern sparen kannst, erfährst du in diesem Artikel.

Steuern mit Kopf – Neues Video!

Jede Woche gibt es mindestens zweimal ein Video von Steuern mit Kopf. Immer Mittwochs und Sonntags um 18 Uhr gibt es ein neues spannendes Video zum Thema Steuern, Steuertipps und Steuernews.

Steuern sparen mit Denkmalschutz-Immobilie für Vermieter

Zum Video geht's hier → https://youtu.be/E-LqQsSf5HA

Auszug aus dem Video:

Es wurde lange Zeit immer wieder über die Denkmalschutzimmobilie diskutiert und als Steuersparmodell verkauft. Mittlerweile haben einige Steuerpflichtige die Erfahrung gemacht, dass diese Objekte dann doch nicht ganz so groß von Vorteil sind, weil hier ein großer Haken an dieser Angelegenheit ist. Kommen wir aber zuerst zu der Frage, was eine Denkmalschutzimmobilie ist und am Ende zu dem Haken, der sich bei vielen Steuerpflichtigen gezeigt hat.

Eine Denkmalschutzimmobilie ist, wie der Name schon sagt, eine Immobilie, die unter Denkmalschutz steht. Der große Vorteil bei Denkmalschutzimmobilien ist, dass der Kaufpreis meist relativ niedrig ist. Der Nachteil ist aber, dass im Rahmen des Denkmalschutzes Maßnahmen ergriffen werden müssen, damit die Immobilie auf Vordermann gebracht wird. Das bedeutet, dass du noch massiv Geld hineinstecken musst, was du dann aber mehr oder weniger vergünstigt wiederbekommst. Die Anschaffungskosten werden klassisch, wie man es von Immobilien kennt, in den Grund- und Bodenteil und in den Gebäudeteil getrennt. Nur der Gebäudeteil ist dann bei Vermietung und Verpachtung im Privatvermögen mit 2 % bzw. 2,5 % im Jahr abschreibbar. Im Betriebsvermögen sind es 3 %.

Der entscheidende Vorteil, ergibt sich durch die „Denkmalschutz-AfA“. Denn diese AfA ist nach § 7i EStG so gelagert, dass die Abschreibung der Sanierungsmaßnahmen, also ausschließlich die Maßnahmen, die du zur Sanierung hast, nicht über 50 Jahre abgeschrieben werden, sondern über zwölf. Kommen wir zur genauen Berechnung:

100.000 € Sanierungsmaßnahmen
Jahr 1 bis 8 ≙ 9.000 €
Jahr 9 bis 12 ≙ 7.000 €

Bei einem Vermietungsobjekt kann für dich ein Steuervorteil entstehen. Kommen wir zur großen, aber sehr vereinfachten Rechnung, die viele aufmachen. Wenn du ein Objekt vermietest, erzielst du daraus Mieteinnahmen. Das bedeutet, dass du Einkünfte hast, genauer gesagt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Gehen wir davon aus, dass du für dieses Objekt nach Sanierung 500 € pro Monat Nettokaltmiete bekommst und diese bleiben dir nach Abzug aller Kosten. Dann hast du 6.000 € Mieteinnahmen pro Jahr. Diese 6.000 € sind auf der Einnahmenseite in deiner Steuererklärung zu erfassen. Auf der anderen Seite hast du von 100.000 € Sanierungsmaßnahmen diese 9.000 € AfA, das heißt du machst schonmal einen Verlust von 3.000 €. Über die nächsten Jahre hinweg gerechnet, kann hier ein Steuervorteil entstehen, da du Verluste erwirtschaftest, und zwar Verluste aus der Einkommensart Vermietung und Verpachtung.

Dieser Vorteil wirkt sich so aus, dass du bei einem Spitzensteuersatz von 50 % plus Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer 1.500 € Steuerersparnis aus dem Denkmalobjekt hast. Diese Rechnung würde natürlich die Zinszahlung und weitere Werbungskosten noch weiter zu deinem Vorteil beeinflussen. Zur Auswirkung der Finanzierung kommen wir aber am Schluss nochmal.

Kommen wir nun zu dem großen Fehler in der Rechnung. Ich habe einige Mandanten, denen vor 10, 15, oder 20 Jahren mal eine Immobilie im Osten oder im Westen mit Denkmalschutz-AfA angedreht wurde. Diese AfA wurde schon damals angewendet. Die Mandanten sind dann zum Steuerberater gegangen, teilweise zu uns gekommen, und haben gesagt: „Hier, Steuerberater, mach mal die Immobilie!“ Sie hatten jahrelang den Steuervorteil, dass sie, wie in unserem Beispiel 1.500 € im Jahr Steuererstattung bekommen haben, zusätzlich vielleicht auch Anlage N und Werbungskosten usw. das mal außen vorgelassen – und auf einmal schlägt der Vorteil ins Gegenteil um. Man hat nämlich immer nur mit dem Steuervorteil gerechnet, nie aber mit dem betriebswirtschaftlichen Vorteil.

Jetzt haben sie zehn Jahre die AfA und Steuererstattungen bekommen, auf einmal ist diese AfA weg und plötzlich lohnt sich diese Immobilie nicht mehr, weil z. B. Tilgung und Zins oberhalb der positiven Einkünfte liegen, am Ende einen Verlust erzielen und man dazu zahlen muss. Das ist ein Punkt, der massiv auf die Rendite drückt. Dann kam der Vorschlag, die Immobilie zu verkaufen. Nach § 23 EStG kann das Vermietungsobjekt nach zehn Jahren Haltefrist steuerfrei veräußert werden. Klar, kann man machen, doch auch die Entwicklung in diesem Bereich ist meist negativ gewesen.

Ein paar meiner Mandanten haben sogar negative Renditen in manchen Städten erwirtschaftet, eben mit diesen Objekten, weil es hieß, sie können es nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen. Das war damals Strukturvertrieb und die Steuerzahler haben sich einlullen lassen. Das liegt daran, dass Steuerberater schon die Erfahrung gemacht haben, dass solche Steuersparmodelle irgendwann nach hinten losgehen, und vor allem Vertriebsimmobilien oftmals nicht von Vorteil sind.  

Der wichtigste Tipp, den ich geben kann: Berechnet die Denkmalschutzimmobilie ohne den Steuervorteil, so wie man eine normale Immobilie berechnet. Die Steuern spielen bei der Kaufentscheidung keine Rolle. Steuerersparnis und Steuervorteile sind immer nur die Kirsche auf der Torte und nicht die Torte.

Links passend zum Thema:

Vermögensverwaltende GmbH
BMF Tabelle Grund und Boden
BMF Steuerrechner

Mehr zum Autor Steuerberater Roland Elias aus Regensburg. Er ist Inhaber einer mittelständischen Kanzlei im Herzen der Oberpfalz. Von dort aus berät er Mandanten im ganzen Bundesgebiet und auch weltweit.

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Bildquelle: Pixabay

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