Auf Blogs und auf YouTube werden immer nur die schönen Seiten von Immobilien erzählt, heute möchte ich einmal über eine Erfahrung schreiben, die ich selbst gemacht habe und die sehr weh getan hat. Was tun, wenn die Immobilie in Schieflage gerät und keine Versicherung vorhanden ist? Kann man sich darauf vorbereiten?
Immobilie in Schieflage und keine Versicherung
Das Motto steht unter dem Aspekt Wasser predigen und Wein saufen. Auf YouTube und diversen Blogs steht immer, was man tun sollte. In den Stresstests versagen selbst die meisten Blogger und YouTuber, weil die Links zu den schlauen Büchern schneller gesetzt sind, als das Ganze selbst einzuhalten. Aus diesem Grund möchte ich dich über einen Fehler aufklären, den du vermeiden solltest und wie mich meine Tipps gerettet haben.
Der Traummieter!
Es gibt ja diesen Spruch „der beste Mieter ist der, den man nie sieht und hört“. Ich selbst habe eine Wohnung, in der ich auch schon einen VLOG für Steuern mit Kopf gedreht habe. Die Geschichte ist die folgende. Ich habe diese Immobilie erworben und der Mieter hat seit fast 16 Jahren in der Wohnung gewohnt. Eine natürliche Abnutzung war vorhanden, aber auch andere Schäden, die nachdem Auszug beseitigt werden sollten, waren vorhanden.
[embedyt] https://www.youtube.com/watch?v=eLfIFzcf63A[/embedyt]Das wurde dann mit dem Betreuer des Mieters vereinbart. Das Problem folgte dann im Jahr 2017.
Wie es sich dreht!
Als der Auszug anstand, wurden alle Schäden begutachtet. Die Türrahmen waren beschädigt und diverse andere Dinge. Aus der Versicherung, die damals vorhanden war, wurde nichts, da diese 2017 gekündigt wurde. Damit war das ein Problem, vor allem für mich. Ich musste die Kosten für die Renovierung der Wohnung aus der eigenen Tasche finanzieren, das einzige was blieb, war die Kaution von 1.000 €.
Jeder, der schon einmal eine Wohnung renoviert hat, der weiß was da auf einen zu kommt. Das kann schnell ein fünfstelliger Betrag werden. Vor allem, wenn so etwas ungeplant passiert, dann ist man schnell aufgeschmissen. Vor allem dann, wenn die Finanzierung der Immobilie schon auf Anschlag finanziert wurde und dazu noch ein negativer Cashflow vorhanden ist.
Nach Vorschrift!
Jetzt möchte man meinen, wenn eine Immobilienfinanzierung ohne Mieter dasteht, das auch noch über ganze fünf Monate und dann noch eine Renovierung im fünfstelligen Bereich dazukommt, dann wird der ein oder andere an den Verkauf denken. Die anderen werden wissen was jetzt kommt. Das Stichwort ist Liquidität. In anderen Artikeln gehe ich immer auf die Grundregeln des Sparens ein. Die wichtigste Regel ist aber die Rücklage!
Ich konnte zum einen aus einem ständigen positiven Cashflow (Rücklagen-Aufbau) und der Rücklage schöpfen. Das hat zumindest die laufende Finanzierung und die sonstigen Kosten getragen. Auch wenn dann fast die Grenze erreicht wurde, hat es noch Spielraum offen gehalten. Ohne bis zu diesem Zeitpunkt auf eine Finanzierung zurückzugreifen.
Erst als es um die Renovierung ging, musste ein Plan B her.
Plan B
Ich konnte also die Finanzierung entweder über das restliche Eigenkapital finanzieren, was aber kurzfristig zu einem negativen Konto geführt hätte oder über eine geplante Finanzierung. Der Vorteil war, dass bis zu diesem Zeitpunkt keine Rate ausgefallen ist, dadurch war das mit der Bank noch einfach. Des Weiteren hatte ich noch restliches Eigenkapital, welches zum einen natürlich für ungeplantes eingesetzt werden konnte und zum anderen Spielraum für die Verhandlung mit der Bank.
Das Ende vom Lied war, dass ich zwar jetzt über zwei Jahre hinweg eine zusätzlich Rate stemmen muss, welche aber durch eine gute Neuvermietung und zusätzlich einer bald anstehenden Mieterhöhung wieder abgeschwächt wird. Zusätzlich habe ich noch genügend Eigenkapital für weitere Probleme und zum Schluss habe ich noch die Kaution, das sind zwar bloß 1.000 €, aber besser als nichts.
Was gelernt?
Ich kann also nur immer wieder betonen, dass das wichtigste für die Immobilie die Liquidität ist. Mit der Bank muss alles sauber geklärt werden und von „dubiosen“ Finanzierungen und Modellen sollte man die Finger lassen. Die Rücklage erspart viel Ärger und Stress und zum Schluss, ist die Immobilie doch nicht so Passiv wie man sich das immer erhofft, auch wenn man einen Traummieter hat, das kann sich schneller ändern, als man denkt.
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