Risiko von Immobilien (Vermietung und Selbstnutzung)

Sie wollen in etwas risikoloses investieren, dann sind Immobilien das richtige, oder? Das stimmt nicht, auch Immobilien unterliegen einem Risiko. Welche Risiken verbergen sich hinter dem Sachwert Immobilien und können Sie sich absichern?

Risiko von Immobilien

Viele deutsche denken, dass die Investition in Immobilien ohne Risiko ist. Das ist leider nicht der Fall, auch bei Immobilien gibt es einige Risiken. Des Weiteren sollten Sie aber die bestehenden Risiken auch nicht unterschätzen. Die nachfolgende Liste zeigt Ihnen zehn Risiken von Immobilieneigentum.

Baumangel

Es kann jeden treffen, vor allem, wenn man sich nicht an die Regeln hält. Nehmen Sie immer einen Gutachter bzw. Sachverständigen zu einem Besichtigungstermin mit. Sollte es nötig sein, dann machen Sie einen gesonderten Termin für die Begutachtung aus. Das erspart Ihnen langfristig Nerven und Geld. Ein Profi erkennt schnell kleinere und größere Mängel sowohl in der Substanz, als auch bei einer Verschleierung. Als Laie ist man oft überfordert und im Kaufrausch. Der Profi bleibt am Boden und liefert Ihnen sachliche Informationen. Damit ersparen Sie sich Stress und Geld.

Baumängel sind Risiken, die ein Laie normalerweise nicht einschätzen kann. Es kann ein leichter Mangel sein, welcher einfach zu beheben ist, es kann aber auch ein kostenintensiver Mangel sein, welcher Ihnen Geld aus der Tasche zieht. Das Risiko besteht bei jeder Immobilie, vor allem, wenn die Immobilie unsachgemäß, zu schnell oder auch bei falschen Wetterbedingungen gebaut wurde. Seien Sie sich über dieses Risiko im Klaren.

Liquidität

Viele Eigentümer sind mit Immobilien oftmals zu optimistisch. Vor allem Anfänger können sich nicht vorstellen, dass sie einmal Arbeitslos werden oder das eine schlechtere finanzielle Lage eintritt. Die meisten denken immer, dass es so weiter geht. Vor allem auch dann, wenn Sie die Wohnung vermieten. Sowohl Vermieter als auch Selbstnutzer sollten immer ihre Liquidität im Auge behalten. Es kann schnell eng werden, zum Beispiel, wenn der Mieter auszieht oder eine größere Anschaffung oder Reparatur ansteht. Aus diesem Grund sollten Sie eine Rücklage haben. Dieses Risiko besteht sowohl, wenn Sie die Immobilie finanziert haben, als auch, wenn Sie die Immobilie mit 100 % Eigenkapital gekauft haben.

Unterschätzen Sie einen Engpass in der Liquidität nicht. Sie können nicht wissen, wie lange dieser Engpass andauert. Der Engpass kann wenige Tage, aber auch mehrere Monate anhalten. Das Risiko besteht immer. Sollte es zu einem längeren Engpass in der Liquidität kommen, dann sind Sie vielleicht gezwungen zu einem schlechten Preis zu verkaufen, wenn Ihnen die Bank keine Überbrückungshilfe anbietet.

Persönliche Verhältnisse

Heute noch verheiratet und morgen schon geschieden, gestern dachten Sie noch, Sie sind glücklich zu zweit und jetzt kommen Zwillinge. Die persönlichen Verhältnisse können sich schnell ändern. Eine Immobilie bleibt aber meist starr und passt sich nur schwer bzw. unter hohem finanziellen Aufwand an Ihre neuen Verhältnisse an. Sie können eine Immobilie auch nicht mitnehmen. Ihre persönlichen Verhältnisse stellen somit auch eine Art Risiko dar, wenn sich etwas ändert.

  • Nachwuchs
  • ein neuer Job in einer anderen Stadt
  • Krankheit
  • Geldmangel
  • Job-Verlust

Dies sind nur einige Beispiele, wie sich Ihre persönlichen Verhältnisse auf Ihre Immobilie auswirken. Sie können nicht einfach ein neues Zimmer für ein Kind bauen. Die selbstgenutzte Eigentumswohnung bzw. das Einfamilienhaus lässt sich nicht von Heute auf Morgen erweitern oder zum Beispeil altersgerecht umbauen. Es handelt sich um langfristige und kapitalintensive Maßnahmen. Daher planen Sie auch das mit ein. Das können Sie zum einen durch eine Rücklage oder eine entsprechende Versicherung. Sollte aber der Verkauf nötig werden, dann sind Sie vom Marktpreis abhängig, das heißt, dass es ein schlechter Deal werden kann.

Mietnomaden

Viele deutsche haben Angst vor Mietnomaden. Das ist das erste Argument, welches aufkommt, wenn man eine Immobilie als Anlage vorschlägt. Jetzt ist es aber so, dass Mietnomaden nicht so häufig sind, wie man es liest. Man muss dazu sagen, die Fälle aus der Zeitung und dem Fernsehen zeigen oft die Extremfälle. Sie beschreiben den schlimmsten Alptraum eines Vermieters. Auch die Zahlen lesen sich dann wie ein Horror, wenn man den Beiträgen folgt. Die Universität Bielefeld hat den Schrecken aber entzaubert. So beträgt der durchschnittliche Schaden nur 30.000 € und betroffen sind nur unter 1 % der Mietverträge. Das heißt, 99 % der Mieter sind sauber, können aber trotzdem Probleme verursachen. (Quelle) (Quelle)

Wer sich aber dennoch schützen will, kann das mit einer Mietnomadenversicherung. Diese kostet zwischen 100 € und 200 €.

Marktpreis

Eine Immobilie unterliegt einer Abnutzung. Diese Abnutzung führt im Normalfall dazu, dass die Immobilie im Laufe der Zeit immer weniger Wert ist. Sie müssen daher regelmäßig Geld in die Immobilie stecken, damit sie den Wert behält. Jetzt ist aber nicht nur die direkte Immobilie betroffen. Es kann auch zu einem Marktereignis kommen, welches die Preise in den freien Fall schickt. Aktuell erleben wir zwar einen Boom, aber die Frage ist, wie lange hält dieser an. Was bewirkt eigentlich die steigenden Preise oder kann zu fallenden Preisen führen?

  • Angebot, wenn das Angebot sinkt, steigen die Preise und umgekehrt führt ein steigendes Angebot zu fallenden Preisen.
  • Nachfrage, auch die Nachfrage beeinflusst den Preis. So führt eine steigende Nachfrage zu einem höheren Preis und eine fallende Nachfrage zu sinkenden Preisen. Sie können hier die Zu- oder Abwanderung als Indikator heranziehen.
  • Zins, der Zins wirkt sich ebenso auf die Preise aus, da die Finanzierung günstiger oder teurer wird. Das heißt, sinkende Zinsen steigende Preise und umgekehrt.
  • Entwicklung, in Städten, in denen sich die Entwicklung stark positiv ist, steigen die Preise erheblich, umgekehrt kann es aber auch der Fall sein, dass eine Region wirtschaftlich im Abschwung ist.

Der Verfall des Wertes kann Sie unterschiedlich treffen, zum einen kann es im Falle der Veräußerung einen Verlust bedeuten. Sollte der Preis drastisch fallen, dann kann auch Ihr Kredit gefährdet sein. Das ist dann der Fall, wenn die Immobilie nicht mehr ausreicht um den Kredit zu besichern. Das ist natürlich ein seltenes aber mögliches Szenario. Relevant wäre es aber dann, wenn auch die Zahlungen an die Bank gefährdet wären.

Finanzierungsrisiko

Ein weiteres Risiko ist, wenn Sie Ihre Immobilie finanzieren, der Zeitpunkt der Umschuldung. Aktuell erleben wir eine sehr geringe Zinsphase. Es kann Ihnen jedoch niemand sagen, dass auch in 10, 15 oder 20 Jahren noch dasselbe Zinsumfeld besteht. Das heißt, in 15 Jahren kann es sein, dass der Kredit doppelt so teuer wird, wenn Sie nicht ausreichend tilgen. Eine Möglichkeit sich abzusichern ist eine Mindesttilgung von 2 % pro Jahr. Das hat zur Folge, dass Sie Schulden tilgen und nicht nur Zinsen zahlen. Damit sind Sie zumindest ansatzweise auf der sicheren Seite. Zudem kann die Zinsbindung auch verlängert oder eine Sondertilgungsoption vereinbart werden, das kostet Sie aber etwas mehr als ohne diese Optionen. Eine Alternative ist auch der Abschluss eine Bausparers. Auf diese Weise sichern Sie sich die aktuellen Konditionen für eine spätere Finanzierung.

Sonderumlagen

Sie denken die Straße, die Kanäle oder der Bordstein wird durch Steuern finanziert? Dann denken Sie nochmal nach. Es kann vorkommen, dass die Gemeinde bzw. Stadt eine Sonderumlage festlegt. Diese Sonderumlage kann für diverse Maßnahmen in bzw. vor Ihrem Grundstück anfallen. Eine Sonderumlage kann nur 0,01 € oder auch mal 10.000 € betragen. Es gibt hier weder eine Deckelung noch eine Begrenzung.

Die Sonderumlage kann entweder in einer Eigentümergemeinschaft oder von der Gemeinde festgelegt werden. Egal wie, Sie müssen zahlen. Schützen können Sie sich, wenn Sie in große Komplexe investieren. Eine Sonderumlage wird immer auf alle Eigentümer umgelegt. Aus diesem Grund trifft es die Eigentümer eines 10 Parteienhauses weniger, als den Eigentümer eines Einfamilienhauses.

Steuern

Als Eigentümer zahlen Sie unterschiedliche Steuern. Beim Kauf fällt zuerst die Grunderwerbsteuer an. Danach bleiben Sie aber von den Steuern nicht verschont. Als Beispiel müssen Sie ab dem Zeitpunkt der Eintragung im Grundbuch vierteljährlich Grundsteuer zahlen. Als Vermieter können Sie die Grundsteuer zwar von der Einkommensteuer absetzen, als Selbstnutzer bleiben Sie aber darauf sitzen.

Wenn Sie vermieten, dann spielt für Sie auch die Einkommensteuer eine Rolle. Das heißt, dass Sie auch hier darauf angewiesen sind, dass die Steuerbelastung nicht zu hoch wird, damit sich das Investment rentiert. Auch kleinere steuerliche Änderungen können sich dann negativ auswirken, wenn Sie geändert oder die Abziehbarkeit eingeschränkt wird.

Vermögenssteuer, das Schreckgespenst von allen. Sie haben eine Immobilie gekauft und dann sind Sie neben der Grundsteuer auf einmal verpflichtet auch noch Ihr Vermögen zu besteuern. Das Haus in dem Sie wohnen oder auch das Objekt das Sie vermieten. Das kann sich soweit durchziehen, dass Sie gezwungen sind die Immobilie zu verkaufen.

Enteignung

In einer westlichen Demokratie ist es kaum vorstellbar, dass es Enteignung gibt. Im „Paradies“ der Demokratie kennt man so etwas nur aus Diktaturen, wenn der „Schreckensherrscher“ seinen Willen durchsetzen will. Aber Sie können auch in Deutschland enteignet werden. Das kann eine Gemeinde, das Land oder der Bund beschließen und dann sind Sie verpflichtet zu liefern. Sie können zwar dagegen Klagen und sich wehren, aber in vielen Fällen sind Ihre Chancen gering. Im Rahmen der Flüchtlingskrise wurde darüber wieder öffentlich debattiert. Zum Glück vieler ist eine Enteignung nicht so einfach möglich. Einen kleinen Überblick zur Enteignung erhalten Sie hier.

Altersvorsorge

Der Traum vom Eigenheim, im Grunde gilt mein Haus, mein Auto und mein Boot auch heute noch. Damals war es der Slogan der Sparkasse. Das Haus war und ist Mittelpunkt des Mittelstandes und damit Teil des Lebensplanes. Sie sollten aber wissen, dass Ihnen ein Haus kein Geld zahlt. Ein Haus ist keine Altersvorsorge. Es stimmt zwar, dass Sie sich Geld sparen, aufgrund der Miete. Auf der anderen Seite tragen Sie aber alle Kosten selbst, der Vermieter kann Sie zumindest steuerlich geltend machen.

Ein Haus oder eine Eigentumswohnung sind für Selbstnutzer keine Altersvorsorge. Sie sollten neben dem Wohneigentum immer auch eine richtige Anlage mit in Betracht ziehen. Hierfür eignen sich Aktien oder ETF. Auch Versicherungen für die Rente oder eine Lebensversicherung sind eine Option. Es gilt wie immer, legen Sie nicht alle Eier in einen Korb.

Fazit

Die Risiken die Sie hier gelesen haben sind nur ein kleiner Überblick. Es können noch andere Risiken entstehen, Sie können sich aber gegen jedes Risiko absichern. Auch das sollten Sie wissen. Jedes Risiko kann gemildert bzw. fast eliminiert werden. Sie müssen es nur wollen und wissen. Das Eigenheim ist zwar keine Altersvorsorge, aber auch ich bin ein Fan des Eigenheims, weil man seinen eigenen Wohnraum gestalten kann. Im anderen Fall ist man immer auf den Vermieter angewiesen.

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4 Gedanken zu „Risiko von Immobilien (Vermietung und Selbstnutzung)

  1. Wir haben zwei Eigentumswohnungen an zwei verschiedenen Standorten. Eine Wohnung ist abbezahlt und selbstgenutzt, die andere Wohnung ist vermietet,kreditfinanziert und es besteht Denkmalabschreibung.
    Ist es sinnvoll eine Immobilien-GmbH zu gründen, die selbstgenutzte Wohnung an die GmbH zu verkaufen und an diese Miete zu zahlen. Mit dem Erlös aus dem Verkauf (steuerfrei/ da länger als 10 Jahre selbstbewohnt),können wir uns weitere Photovoltaikanlagen kaufen,da bessere steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten bestehen.
    Und wichtig: Wir hätten unsere selbstgenutzte Wohnung aus dem Risiko(bei Schieflage der PV-Finanzierung) genommen.
    Desweiteren würden wir die andere vermietete Immobilie,nach Beendigung der Abschreibungsmöglichkeiten und der Kreditfinanzierung, ebenfalls an unsere GmbH verkaufen.

    Danke!

    Jörg Hanusch

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