Eine Immobilie kaufen

Eine Immobilie kaufen, worauf sollten Sie am Anfang achten, der Einstieg als Überblick für die erste Immobilie.

Mieten, vermieten oder kaufen?

Irgendwann im Leben stellt sich jeder die Frage ob man eine Immobilie kaufen, mieten und / oder vermieten soll. Diese Frage hat nichts mit dem Lebensabschnitt oder dem Beziehungsstatus zu tun. Es geht dabei viel mehr um einen Ausdruck von Errungenschaft und Status oder aber als reine Investition.

Diese Entscheidung sollte aber nicht leichtfertig getroffen werden, je nach Lage oder dem vorhandenen Kapital kann es Vor- und Nachteile geben. Daher sollte die Entscheidung gut überlegt und geplant sein. Eine Immobilie ist schon wie es der Name sagt immobil (unbeweglich). Des Weiteren ist es auch eine langfristige Bindung von Kapital, meist über 20 Jahre. Neben der persönlichen Entscheidung sollte man auch die steuerlichen Aspekte nicht aus den Augen verlieren. Hier kann sich das ein oder andere Steuersparmodell verbergen. Jedoch sind die steuerlichen Vorteile der selbst genutzten Immobilie beschränkt.

Die Auswahl

Zuerst aber zur Auswahl. Interessant ist, dass die meisten mehr Zeit mit dem Vergleich von Stromanbietern, Internetanbieter oder beim Kauf des Autos verwenden, als beim Kauf einer Immobilie. Aufgrund der enormen Summen um die es sich handelt, ist dies ein enormer Risikofaktor. Man liest häufig, dass hier und da jemand mit Immobilien betrogen wurde. In den meisten Fällen liegt es daran, dass sich die Käufer nicht mit der Immobilie befasst haben. Aus diesem Grund sollte die Immobilie immer begutachtet und geprüft werden. Hierbei sollte eventuell ein Gutachter beauftragt werden. Was häufig auch schon ein Indiz ist, ist die Befragung der Nachbarn. Häufige Eigentümer oder Mieterwechsel, können ein schlechtes Zeichen sein.

Lage, Lage, Lage

Lage, Lage, Lage – Wer kennt diesen Spruch nicht. So einfach wie diese Formel ist, so oft wird sie vernachlässigt. Bei der Auswahl von Immobilien sollten einige wichtige Dinge immer im näheren Umfeld bzw. Voraussetzungen vorhanden sein:

  • Krankenhaus
  • Einzelhandel
  • Schule
  • Kindergarten
  • Hochschule
  • Autobahnzufahrt
  • Parks
  • nähe zum Stadtkern
  • Parkplatz

Es klingt lächerlich, aber irgendjemand braucht immer eine Immobilie in der genau ein Kriterium das wichtigste ist.

Eltern – Sie benötigen für Ihr Kind vermutlich eine Schule oder einen Kindergarten.

Student – Er braucht die Universität oder Fachhochschule in direkter Nähe, wenn er kein Auto hat.

Senioren – Sie haben gerne alles Wichtige in der Nähe, angefangen von Krankenhaus, über den Einzelhandel als auch einen schönen Park.

Entwicklung

Ein weiterer Faktor ist natürlich die Entwicklung. Hierüber gibt es in vielen Bundesländer Trend-Karten welche zeigen, welche Regionen wachsen und welche schrumpfen. Man sollte daher vermeiden in einer schrumpfenden Region zum Höchstpreis oder überhaupt zu kaufen. Ebenfalls von großer Bedeutung kann es sein, ob größere Strukturprogramme in der Region geplant sind. Zum Beispiel die Ansiedlung eines Großkonzerns oder einer Betriebsstätte. Werden Krankenhäuser, Kindergärten oder Schulen eröffnet. Ebenfalls der Bau einer neuen Autobahnzufahrt kann sich positiv auswirken. Diese Faktoren sind wichtig für die langfristige Entwicklung des Preises. Man kann auf diese Weise abschätzen ob die Preise steigen oder fallen. Ich empfehle dort zu kaufen wo sie steigen.

Steuerliche Aspekte

Auch steuerlich kann es sinnvoll sein eine Immobilie zu kaufen. Neben den bekannten Denkmalgeschützten Objekten gibt es auch bei der Finanzierung Sparmöglichkeiten.

Anschaffungskosten

In erster Linie ist es ohne Bedeutung ob eine Immobilie vermietet oder selbst genutzt wird. Der Einkaufspreis sind in jedem Fall die Anschaffungskosten. Anschaffungskosten sind laut gesetzlicher Definition alle Aufwendungen die geleistet werden um das Wirtschaftsgut zu erwerben und in betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Die Anschaffungsnebenkosten belaufen sich im Ganzen durchschnittlich auf 9 % des Kaufpreises.

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Anschaffungsnebenkosten

Die üblichen Anschaffungsnebenkosten in Deutschland sind im Normalfall relativ übersichtlich. Bei der Anschaffung werden sowohl Kosten für Notar und Grundbuch nötig, diese belaufen sich im Durchschnitt auf 1,5 % des Kaufpreises. Wird die Immobilie über einen Makler gekauft, werden zusätzlich ca. 3,57 % fällig.

Der letzte Block der Anschaffungsnebenkosten ist die Grunderwerbsteuer. Die Grunderwerbsteuer ist bundesweit unterschiedlich und liegt zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. (Bayern und Sachsen 3,5 %; Hamburg 4,5 %; Rheinland-Pfalz, Bremen, Brandenburg, Baden-Württemberg, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen-Anhalt, Thüringen und Niedersachsen 5,0 %; Berlin und Hessen 6,0 %; Saarland, Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein 6,5%;)

Insgesamt belaufen sich die Nebenkosten somit je nach Bundesland und je ob mit ohne Makler auf 5,0 % bis 11,57 %.

AfA-Bemessungsgrundlage (Absetzung für Abnutzung / Abschreibung)

Man könnte sagen den Anschaffungskosten ist es egal ob sie zur Vermietung oder zur Selbstnutzung anfallen, sie berechnen sich immer gleich. Der Unterschied ist jedoch, dass sie sich bei der Selbstnutzung nicht auswirken. Bei der Vermietung beläuft sich die jährliche AfA auf 2,0 % der Anschaffungskosten.

Beispiel:

Würde man also eine Immobilie in Bayern ohne Makler kaufen, dann würde man bei einem Kaufpreis von 100.000 € insgesamt 105.000 € Anschaffungskosten haben. Bei einer gewöhnlichen Nutzungsdauer von 50 Jahren (2 %) ergibt sich eine jährliche AfA in Höhe von 2.100 €.

Handwerkerleistungen

Sollten Sie vorhaben in Ihrer Immobilie selbst zu wohnen, dann gibt es, außer in speziellen Gegenden, nur die Möglichkeit der Handwerkerleistungen. Die Handwerkerleistungen wirken sich jedoch nur zu 20 % der gezahlten Löhne aus. Des Weiteren sind diese auf 1.200 € beschränkt. Materialkosten können nicht steuerlich geltend gemacht werden.

Empfehlung:

Als Überlegungshilfe sollte man sich das Buch von Gerd Kommer: Kaufen oder Mieten? anschaffen. Das Buch beschreibt sehr gut die Unterschiede und die Überlegungen die man sich vorher stellen sollte. Für Kritiker des Eigenheims oder als Überlegung sollte man auch das Buch von Gerald Hörhan: Investment Punk: Warum ihr schuftet und wir Reich werden gelesen haben. Wer tiefer in die Materie einsteigen will, dem empfehle ich Die Steuer der Immobilie.

4 Gedanken zu „Eine Immobilie kaufen

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