Immobilie verkaufen – Wer sich eine Immobilie anschafft, kann, will oder muss sie auch irgendwann verkaufen. Das Wichtigste bei einer Investition ist und bleibt immer die Strategie. Sowohl der Einstieg und der Ausstieg müssen vor der Investition klar sein. Die Strategie kann anhand einer Laufzeit, einer Summe oder eines anderen Ziels festgemacht werden. Wann sollte man verkaufen bzw. wann lohnt es sich steuerlich?

Ausstiegsszenarien

Das erste Szenario ist am untypischsten. Das Immobilien-Hopping. Es gibt Menschen die kaufen Immobilien wie andere Autos, Schuhe oder Mäntel. Heute gefällt es ihnen und in einem Jahr brauchen sie ein neues Haus. Der Ausstieg ist hier basierend auf der Selbstnutzung klar das persönliche.

Das zweite Szenario ist der kurz- bis mittelfristige Spekulationsgewinn. Hierbei wäre das Ziel als Erreichen eines bestimmten Verkaufspreises.

Das dritte Szenario ist der Tax-Exit. Sobald die Spekulationsfrist abgelaufen ist, wird die Immobilie zum besten Preis abgestoßen.

Das Problem bei einem Exit von Immobilien ist immer die Wiederanlage. Schließlich sind die Summen mit denen Sie hier hantieren, keine kleinen Beträge. Zudem lassen sich Blasen oder Tiefpunkte nie genau vorhersagen. Nachfolgend werden die steuerlichen Auswirkungen der unterschiedlichen Ausstiege erläutert.

Steuerliche Behandlung von Immobilien (Privates Veräußerungsgeschäft)

Die steuerliche Behandlung beim Verkauf von Immobilien (Privates Veräußerungsgeschäft) ist steuerlich unproblematisch, wenn man das Schema beibehält. Das Private Veräußerungsgeschäft wird heute noch mit dem Begriff „Spekulationsgeschäft“ oder „Spekulationssteuer“ in Verbindung gebracht. Hierbei handelt es sich aber nicht um gesetzliche Begriffe.

Der Grundsatz!

Der Grundsatz bei der Veräußerung von Immobilien im Privatbereich ist, dass der Verkauf steuerpflichtig ist. Dieser Grundsatz gilt immer und ist nachzulesen in § 23 EStG. Der § 23 EStG definiert klar die das Vorgehen bei Prüfung eines Privaten Veräußerungsgeschäfts.

Die Ausnahmen!

Der Grundfall ist der Verkauf einer Immobilie. Diese Immobilie befindet sich im Privatvermögen und wurde entweder selbst genutzt oder vermietet. Aus diesem Grundfall lassen sich die Ausnahmen ableiten. Zum einen der Verkauf einer selbst bewohnten Immobilie und zum anderen die Veräußerung einer vermieteten Immobilie.

Fall 1: Die selbst bewohnte Immobilie!

Die Veräußerung einer selbst bewohnten Immobilie ist theoretisch ab dem ersten Tag steuerfrei. Der Grund ist die Formulierung des § 23 EStG. Die Formulierung lautet „ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden“. Das bedeutet, wenn Sie die Wohnung ausschließlich selbst genutzt haben, entfällt die Frist vollkommen. Wenn Sie die Wohnung vorher vermietet haben, müssen Sie diese drei Jahre selbst nutzen. Die Drei-Jahresfrist ist auch bekannt als Spekulationsfrist.

Die Selbstnutzung beschreibt nur die eigene Nutzung, durch den Ehepartner oder die Nutzung durch eigene Kinder im Sinne des EStG. Alle anderen Nutzungen wie auch die unentgeltliche Nutzung an Freunde und Bekannte zählt nicht dazu.

Fall 2: Die vermietete Immobilie!

Die Veräußerung einer vermieteten Immobilie ist nach zehn Jahren steuerfrei. Eine Ausnahme gibt es hier nicht. Diese zehn Jahre nennt man auch oft Spekulationsfrist. Das heißt, Sie können eine vermietete Immobilie nach einer Haltedauer von 10 Jahren steuerfrei veräußern. Ob und in welcher Höhe ein Veräußerungsgewinn anfällt beeinflusst die Frist nicht.

Sonderfälle:

Auf Sonderfälle (verdeckte Einlage, Schenkungen, usw.) wird hier explizit nicht eingegangen, zudem weise ich darauf hin, dass dieser Eintrag nicht die Sachverhalts bezogene Beurteilung eines Steuerberaters ersetzt. Sie sollten derart komplexe Fälle immer mit einem Steuerberater abklären.

Veräußerungsgewinn

Steuerpflichtig ist der Veräußerungsgewinn, dieser ermittelt sich aus der Differenz zwischen Anschaffungskosten und Veräußerungspreis. Der Veräußerungspreis ist jede Entgeltleistung des Erwerbers, es spielt keine Rolle, ob diese sofort oder später geleistet wird oder ob diese in Form einer Rente gezahlt wird. Zu den Anschaffungskosten zählen Notargebühren, Grunderwerbsteuer, Gutachter usw. Bei der Veräußerung können als Werbungskosten alle mit der Veräußerung in Zusammenhang stehenden Kosten abgezogen werden. Diese Kosten können zum Beispiel die Vorfälligkeitsentschädigung, Notarkosten, Grundbuch, Rechtsanwalt oder Steuerberater sein.

Veräußerungsverlust!

Sie können Verluste aus der Veräußerung von Immobilien nicht mit anderen Einkünften verrechnen. Diesen Nachteil sollten Sie vor der Veräußerung feststellen lassen. Die Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften können Sie nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechnen. Das heißt, dass eine Veräußerung einer Verlustimmobilie den Gesamtbetrag der Einkünfte nicht vermindert.

Das ist ein Nachteil bei der Veräußerung von Immobilien, hingegen im Betriebsvermögen wäre der Verlust steuerlich gelten zu machen. Sollten Sie einen Verlust erwirtschaften, wird dieser Kraft Gesetzes durch das Finanzamt gesondert und einheitlich festgestellt. Es stellt sich immer die Frage, ob man veräußern soll oder nicht. Keiner kann die Zukunft am Immobilienmarkt vorhersagen. Es gibt jedoch eine alte Weisheit, diese besagt „Gewinnmitnahmen haben noch niemandem geschadet“. Aus diesem Grund sollte man sich nicht zu sehr den Kopf zerbrechen, sondern die Strategie vorher festlegen.

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