Immobilien im Unternehmen

Immobilien im Unternehmen – Lohnt es sich, eine Immobilie über ein Unternehmen zu erwerben? Sie können darüber Steuern sparen!

Immobilien im Unternehmen

Immobilien kann man als Unternehmen kaufen oder auch als Privatperson. Jedoch gibt es steuerlich unterschiedliche Regelungen für die Behandlung. Diese sollten Sie vor Beginn der Investition bedenken.

Private Verwaltung

Der Bestand von Immobilien im Privatvermögen unterliegt grundsätzlich der Einkommensteuer und folgt den Grundsatzregelungen. Das heißt die Einnahmen aus der Vermietung oder Veräußerung sind steuerpflichtig. Mit Ausnahme dessen, dass die Immobilie entweder nach drei oder zehn Jahren veräußert wird. Dann wäre die Immobilie steuerfrei. Eine detaillierte Erläuterung – hier. Das heißt, die Einnahmen sind steuerpflichtig und der Verkauf womöglich steuerfrei, aber geht da noch mehr?

Gewerbliche Verwaltung

Sie müssen unterscheiden, ob Sie die Grundstücke über eine GmbH oder ein Einzelunternehmen erwerben wollen. Es kann hierbei Unterschiede in der Besteuerung geben. Wichtig ist zu erwähnen, dass die Steuerbefreiungen aus dem Privatbereich nicht auf Unternehmen anwendbar sind. Das heißt die drei bzw. zehn Jahre gelten nicht für die gewerbliche Vermögensverwaltung. Unternehmern bedeutet in diesem Fall, dass die Grundstücke Betriebsvermögen sind.

Das wohl beste Instrument zum sparen von Steuern ist die Rücklage nach § 6 b EStG. Die § 6 b Rücklage kommt dann zum Einsatz, wenn Grundstücke veräußert werden. Der Veräußerungsgewinn wird außerhalb der Bilanz wieder neutralisiert. Ein Nachteil ist, man muss innerhalb vier Jahren eine neue Immobilie anschaffen. Der Veräußerungsgewinn der alten Immobilie wird auf die neue übertragen und senkt die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung bzw. die Anschaffungskosten. Das hat zur Folge, dass bei einer späteren Veräußerung die Besteuerung nachgeholt wird.

Die Eckdaten

Die 6b-Rücklage ist möglich, wenn das Grundstück mindestens 6 Jahre zum Betriebsvermögen gehört hat. Des Weiteren müssen Sie die Immobilie als Anlagevermögen in einer inländischen Betriebsstätte bilanzieren. Die § 6b-Rücklage ist damit nicht bei gewerblichen Immobilienhandel möglich, da diese hier Umlaufvermögen darstellen. (Für Selbstständige gibt es die Rücklage nach § 6c EStG)

Die Holding

Eine Vermögensverwaltende GmbH hat den weiteren Vorteil, da in diesem Bereich nur noch Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag anfällt. Damit liegt die Gesamtsteuerbelastung bei 15,825 %. Diese Steuerersparnis erreichen Sie nur, wenn Sie die erweiterte Gewerbesteuerbefreiung nach § 9 Nr 1 Satz 2 GewStG erlangen können. Ansonsten fällt für die Vermögensverwaltende GmbH noch Gewerbesteuersteuer je nach Hebesatz an.

Jedoch steigen mit der Holding bzw. Vermögensverwaltende GmbH die Kosten. Das beginnt bei den Kosten für Gründung, Notar und Grundbuch. Auch die Kosten für den Steuerberater steigen. Neue Aufwendungen sind IHK und Veröffentlichungsgebühren. Diese Kosten mindern in der Folge die Bemessungsgrundlage.

Steuern sparen

Es gilt also der alte Grundsatz, ja man kann Steuern sparen, aber es ist langfristig. Wie viele Steuersparmodelle, hat auch die gewerbliche Vermögensverwaltung einen langfristigen Aspekt. Weitere Steuertipps finden Sie auf Spardirsteuern.de.

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