Mieten oder Kaufen – steuerliche Unterschiede!

Immer wieder kommt die Frage auf, was ist steuerlich sinnvoller. Mieten oder Kaufen? Die Frage ist für die meisten recht einfach beantwortet, aber im Detail gibt es Spielraum.

Mieten oder kaufen?

Das Thema mieten oder kaufen spaltet seit Jahren die Anleger, Investoren, aber auch den Fiskus. Auf der einen Seite will man das Eigenheim fördern, aber auf der anderen Seite traut man sich nicht. Zumindest das man es richtig macht.

Mieten, das bringt es bei der Steuer!

Als Mieter bist Du meist nur Gast auf Zeit. Daher hast Du auch nur wenig was Du absetzen kannst. In Deutschland ist der Mieter damit nur auf § 35a EStG beschränkt. Das bedeutet im Grunde, dass nichts wirklich abgesetzt werden kann.

Der Vorteil ist aber auch, dass Du kaum Kosten hast die Du tragen musst. Über die Nebenkostenabrechnung wirkt sich bei dir jährlich der Anteil der Handwerkerkosten bzw. haushaltsnahen Dienstleistungen aus. Diese sind aber beschränkt auf 20 % maximal 1.200 € bzw. 510 €. Der Steuervorteil bleibt damit für den Mieter auf der Strecke. Hierunter fallen aber nur die Lohnkosten, welche aber auch bei Aufstellen von IKEA-Möbel oder der neuen Waschmaschine anfallen.

Wenn Du aber noch ein Nebengewerbe hast oder oft von zu Hause arbeitest, dann spiel das Thema Arbeitszimmer für Dich eine größere Rolle. Jedoch gelten auch hier strikte Beschränkungen. Das Arbeitszimmer bedeutet, dass Du für einen abgeschlossenen Raum, den Du für Deine Tätigkeit verwendest die Kosten absetzen kannst. In diesem Fall wären es die Kosten für Miete, Nebenkosten, Reparaturen usw. Das ganze jedoch begrenzt auf den Raum, der dafür genutzt wird. Der Maßstab sind hier die Quadratmeter.

Zum Nachteil der Steuerpflichtigen ist jedoch auch dieser Bereich begrenzt, und zwar auf 1.250 €. Aus diesem Grund bleibt auch hier der steuerliche Effekt auf der Strecke.

Doppelter Haushalt, das beste aus beidem!

Der doppelte Haushalt greift dann, wenn ein Steuerpflichtiger seinen Lebensmittelpunkt an Ort A hat und an Ort B arbeitet. Vor allem ist dies dann eine Option, wenn sich hierdurch Zeit und Kosten einsparen lassen und dies einen doppelten Haushalt rechtfertigen.

Der Vorteil des doppelten Haushalts ist, dass man alle Kosten in Verbindung mit der Wohnung am Arbeitsort absetzen kann. In diesem Fall findet keine Beschränkung statt, sofern die Wohnung angemessen ist (bis 60 qm). Die monatlichen Kosten dürfen dann auch den Betrag von 1.000 € pro Monat nicht überschreiten. In diesen Betrag fällt dann die Zweitsitzsteuer, Miete, Nebenkosten, Einrichtung usw.

Hier hat an als Mieter zumindest den Teil der Zweitwohnung steuerlich abgesetzt. Auf den Kosten der Erstwohnung bleibt man dann aber leider auch sitzen.

Kauf hier geht was!

Etwas mehr steuerliche Möglichkeiten gibt es beim Erwerb einer Immobilie. Zum einen sind ebenso die oberen Kosten des § 35a EStG absetzbar. Darüber hinaus fallen hierunter aber auch Kosten zur Erweiterung, Renovierung usw. Zwar auch nur beschränkt auf die oben genannten Zahlen, jedoch ermöglicht das, dass man den Fiskus an den Reparaturen im Haus beteiligen kann.

Ein Vorteil, der sich im Falle des Kaufes zu Buche schlägt, ist der Vorteil der Kosten. Während der Mieter das Objekt nur auf Zeit nutzt, kann der Eigennutzer langfristig Wert schöpfen und die Kosten absetzen. Zum Beispiel im Falle des Arbeitszimmers. Hier hat der Käufer den Vorteil, dass er ebenfalls die Kosten für Schuldzinsen und Grundsteuer usw. anteilig absetzen kann. Dadurch beteiligt man den Fiskus direkt an der Wertschöpfung.

Steuern spart man langfristig!

In der klassischen Literatur wird immer nur der Aspekt kaufen und mieten über den Zeitraum der Nutzung beleuchtet. Jedoch gibt es steuerliche Optionen, die man nutzen kann, um Steuern zu sparen.

Eines dieser klassischen Beispiele ist, dass man eine Wohnung oder ein Haus kauft und dieses in der ersten Zeit vermietet. Der Vorteil ist, dass der Mieter die Kosten und den Kapitaldienst erledigt. Sobald man ein stabiles Umfeld erreicht hat, kann man selbst einziehen. Angst vor einer rückwirkenden steuerlichen Änderung braucht man nicht, da dies nicht zulässig ist. Der Eigenbedarf kann somit jederzeit angemeldet werden.

Der größte Vorteil ergibt sich aber im Verkauf. Während der Mieter jahrelang das Vermögen des Vermieters bereichert hat, hat der Käufer am Ende einen Vermögenswert, im sechsstelligen Bereich. Hier führt die gängige Literatur an, dass eine Selbst bewohnte Immobilie laufend Kosten verursacht und man diese nicht einzeln verkaufen kann. Das ist meines Erachtens jedoch zu vernachlässigen, schließlich hat man die Option des Verkaufs und das steuerfrei. Sollte die Immobilie am Ende auch noch vollständig getilgt sein, dann hat der Käufer am Ende mehr Vermögen, als der Mieter.

Förderungen mit Wirkung!

Es gibt in Deutschland unterschiedliche Förderprogramme von einigen Gemeinden. In Regensburg gibt es zum Beispiel einen Zuschuss, wenn man zum einen über 18 Jahre in Regensburg lebt und wohnt. Zum anderen gibt es bestimmte Bereiche, in denen man direkt von den Gemeinden kauft, wo aber Investoren außen vor bleiben müssen.

Abgesehen von diesen Förderungen gibt es noch Zuschüsse in Entwicklungsgebieten oder zum Beispiel Sonderabschreibungen, welche dann eine steuerliche Förderung nachziehen. Diese Förderungen sind jedoch meist nur den Selbstnutzern vorbehalten. Eine Ausnahme stellen dann die Denkmalgeschützen Objekte dar. Diese führen zu einer Förderung von Investoren oder eben Selbstbewohnern dar.

Aber unabhängig, ob man investiert oder das Eigenheim für die Selbstnutzung anschafft, Anspruch auf diese Förderungen hat man nur, wenn man kauft. So zum Beispiel auch die Förderungen der KfW oder bei einem Barrierefreien Umbau. Der Mieter geht damit bei Förderungen grundsätzlich leer aus.

Was jetzt also?

Im Großen und Ganzen sollte man sich sowohl den Kauf, als auch die Miete langfristig überlegen. Der Vorteil der Mieter entsteht meines Erachtens nur, wenn man selbst Vermögen aufbaut und dementsprechend selbst vermietet oder in Aktien oder ETF investiert. Das reine Mieten und nicht investieren ist die falsche Richtung. Daher hat der Eigenheimbewohner dann den Vorteil, wenn er in der Alternative keine Anlagen tätigt.

Als Empfehlung im Bereich der Immobilien gibt von Kommer das Buch Mieten oder Kaufen.

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