Auf Steuern mit Kopf erklärt Steuerberater Roland Elias das Steuerrecht in Deutschland für jeden und ganz einfach. Immer wieder erreicht mich die Frage: „Roland, ich möchte eine Immobilie im Ausland kaufen. Muss ich dafür Steuern in Deutschland zahlen?“ Die Antwort findest du in diesem Artikel.
Steuern mit Kopf – Neues Video!
Jede Woche gibt es mindestens zweimal ein Video von Steuern mit Kopf. Immer Mittwochs und Sonntags um 18 Uhr gibt es ein neues spannendes Video zum Thema Steuern, Steuertipps und Steuernews.
Ferienwohnung in Spanien – Wie versteuern?
In diesem Video geht es um Immobilien im Ausland.
Auszug aus dem Video:
Wer sich heutzutage in Spanien eine Immobilie anschafft und diese vermieten will, stellt sich die Frage, ob er diese Überschüsse in Deutschland versteuern muss. Das hängt von vielen Faktoren ab. Zunächst muss geklärt werden, ob du in Deutschland überhaupt steuerpflichtig bist. Nur wenn das der Fall ist, kann die weitere Prüfung vonstattengehen. Hast du deinen Wohnsitz und gewöhnlichen Aufenthalt im Inland? Wenn nein, ist es für dich an dieser Stelle schon beendet, denn dann bist du nicht in Deutschland steuerpflichtig. Wenn ja, gehen die Fragen weiter. Hast du im Inland steuerpflichtige Einkünfte? Grundsätzlich unterliegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung dem § 21 EStG und damit grundsätzlich einer Steuerpflicht in Deutschland.
Gibt es irgendwelche Sondervorschriften? Sondervorschriften heißt hier im Grunde ein sogenanntes DBA, Doppelbesteuerungsabkommen. Im Rahmen eines DBAs können die Besteuerungsrechte z. B. von Deutschland eingeschränkt werden. Das hat zur Folge, dass die Mieteinnahmen nicht mehr in Deutschland, sondern im Ausland besteuern werden müssen. Mit den meisten der 194 Länder auf der Welt gibt es ein DBA. Es gibt auch Länder ohne DBA, aber das sind Spezialfälle. Bleiben wir im DBA-Fall. Hier hast du Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Im DBA Spanien heißen die anders, und zwar Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen nach Artikel 6. Grundsätzlich kannst du immer das OECD-Musterabkommen zurate ziehen. Dort kannst du nachschauen, wie diese Gewinne versteuert werden müssen. Da kommst du auf Unternehmensgewinne, nichtselbständige Arbeit und andere Einkunftsarten, die vorhanden sein könnten, aber eben auch die Vermietung und Verpachtung, in dem Fall wie gesagt, sind das die Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen. Diese müssen in dem Vertragsstaat besteuert werden, in dem das Vermögen liegt. Hier findet also das sogenannte Lageprinzip Anwendung. Du brauchst dann in Spanien einen Steuerberater, der für dich die Steuererklärung abgibt und musst folglich in Spanien Steuern zahlen.
Die Mieteinkünfte musst du nur in der deutschen Steuererklärung angeben, wenn du dort Steuern zahlst. Hier gilt das sogenannte Anrechnungsverfahren. Das bedeutet, du kannst die Steuern, die du in Spanien gezahlt hast, in Deutschland anrechnen.
Mehr zum Autor Steuerberater Roland Elias aus Regensburg. Er ist Inhaber einer mittelständischen Kanzlei im Herzen der Oberpfalz. Von dort aus berät er Mandanten im ganzen Bundesgebiet und auch weltweit.
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