Steuerfreie Veräußerung trotz Vermietung

Man kennt es ja: Innerhalb von zehn Jahren ist die vermietete Immobilie nur steuerpflichtig veräußerbar. Genauso ist es natürlich in anderen Konstellationen. Eine dieser Konstellationen wurde vor dem FG Baden-Württemberg entschieden. Um welche es geht und wie du trotz einer Vermietung zu einer steuerfreien Veräußerung kommst, erfährst du in diesem Artikel.

Mit einem Urteil des Finanzgerichts Baden-Württembergvom 07.12.2018, Kennung: 13 K 289/17 ging es um einen etwas speziellen Fall. Der Sachverhalt war so: Der Kläger hatte im Jahr 2006 eine Immobilie erworben und diese bis April 2014 durchgehend selbst genutzt zu eigenen Wohnzwecken. Das heißt, die Voraussetzungen des § 23 EStG wären ja erfüllt, weil zwischen Anschaffung und Veräußerung grundsätzlich eine ausschließliche Eigennutzung vorliegen würde. Jetzt war es aber so, dass der Steuerpflichtige dann umgezogen ist und die Immobilie für einen Zeitraum von Mai bis Dezember 2014 vermietet und im Dezember 2014 veräußert hat.

Wer mitgerechnet hat: Zwischen 2006 und 2014 sind keine zehn Jahre abgelaufen, sondern acht. Hier ist die Frage: Was greift denn dann in so einer Konstellation? Das Finanzgericht Baden-Württemberg hatte eine direkte Antwort: Das ist steuerfrei. Das Finanzamt hat das anders gesehen. Das Finanzgericht Baden-Württemberg begründet: Die Vorschrift lautet nicht, drei Jahre vorher musst du es selbst nutzen, sondern im laufenden Jahr und in den beiden Jahren davor muss eine Selbstnutzung vorliegen. Das bedeutet, in diesem Fall hat die Selbstnutzung im Jahr 2014 bis April stattgefunden und in 2013 und 2012 auch. Diese Selbstnutzung im laufenden Jahr und den zwei vorangegangenen Jahren führt dazu, dass die Veräußerung steuerfrei wäre.

Anders wäre es natürlich gewesen, wenn die Veräußerung im Januar 2015 stattgefunden hätte, also einen Monat später. Denn dann hätte im laufenden Jahr und in den zwei vorhergehenden Jahren eine ausschließliche Selbstnutzung nicht vorgelegen.

Also aufpassen: Wenn du eine eigengenutzte Immobilie hast, diese dann vermietest und eine Veräußerungsabsicht hast, dass du dies noch im selben Jahr erledigst, damit du die Steuerfreiheit nach § 23 EStG nutzen kannst.

Quelle: AStW 06/2019, Seite 440, bezogen auf Urteil FG Baden-Württemberg 07.12.2018, Kennung: 13 K 289/17

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